我今天主要講兩個(gè)問題，第一個(gè)問題是2014年我們的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，第二個(gè)問題是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。
一、談宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響
大家都知道，2008年金融危機(jī)之后，世界經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了深刻的變化，全球的經(jīng)濟(jì)格局重新分配，逆全球化出現(xiàn)，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭。新一輪的經(jīng)濟(jì)形勢的變化導(dǎo)致了新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。許多人都說，現(xiàn)在金融危機(jī)已經(jīng)過去了，我認(rèn)為其實(shí)還沒有過去，不要分外樂觀。但是我們也不要悲觀，危中有機(jī)，機(jī)中有危。
上個(gè)世紀(jì)二三十年代的大蕭條，也是由金融方面開始的，沖擊著實(shí)體經(jīng)濟(jì)。直接導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那次的危機(jī)是怎樣結(jié)束的呢？美國一位著名的歷史學(xué)家（他在04年去世的），他在《全球通史》這本書里面提出，大蕭條是兩次世界大戰(zhàn)的分水嶺，眾所周知，大蕭條之前是第一次大戰(zhàn)，之后是第二次大戰(zhàn)。上個(gè)世紀(jì)20年代的大蕭條是怎樣見底（好轉(zhuǎn)）的呢？是一場戰(zhàn)爭導(dǎo)致的好轉(zhuǎn)，它把危機(jī)轉(zhuǎn)讓。
上個(gè)月我到俄羅斯，俄羅斯有個(gè)軍事專家，他說的非常好，他說，我們現(xiàn)在這個(gè)危機(jī)，有可能會(huì)導(dǎo)致一些國家引發(fā)政治沖突，從而轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，如果是這樣，第三次大戰(zhàn)就可能發(fā)生。這都是大家不愿意看到的。所以大家現(xiàn)在看到俄羅斯邊境發(fā)生的沖突，是值得思考的。雖然現(xiàn)在的危機(jī)還沒有見底（好轉(zhuǎn)），但是很多國家都在尋求走出危機(jī)的途徑和方法。
美國，在世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中就非常聰明，兩次戰(zhàn)爭，它都在別人家生火，在自己家做飯。而這5年，美國在干嘛？美國從整個(gè)微觀周期進(jìn)行了流程再造。大家知道，林肯解放了黑奴，使勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來之后，美國迅速完成了資本積累，發(fā)展成一個(gè)資本密集型國家，隨著資本的進(jìn)一步積累，它的技術(shù)迅速提升了。
大家知道，世界70%的領(lǐng)先技術(shù)都來自于硅谷，所以美國變成了資本和技術(shù)密集型國家。有人說，美國的產(chǎn)業(yè)都回流了，但它回流的是勞動(dòng)、資本和技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。比如說喬布斯的“蘋果”，“蘋果”的生產(chǎn)地是在中國大陸，幾乎全中國都有富士康（公司）。但是它的技術(shù)在硅谷，這就是“飛機(jī)經(jīng)濟(jì)”的體現(xiàn)。就是我的技術(shù)在這個(gè)地方，生產(chǎn)就可能去到別的地方。所以美國在新一輪的競爭中已經(jīng)在技術(shù)層面上得到了進(jìn)一步的提升。
美國從08年到現(xiàn)在這段時(shí)間提升靠的是什么？是量化寬松，許多人說美國的量化寬松已經(jīng)結(jié)束了，其實(shí)沒有。2014年將繼續(xù)量化寬松，因?yàn)閯倓偛键c(diǎn)好的格局，美國必須要夯實(shí)。所以可以預(yù)計(jì)的話，等美國把所有的利益點(diǎn)都布好的時(shí)候，下半年量化寬松可能結(jié)束。
量化寬松就是印美元，貨幣超發(fā)。當(dāng)美國的利益點(diǎn)都布好的時(shí)候，貨幣超發(fā)，美元就會(huì)貶值。我們陶瓷業(yè)是需要出口的，美元是貶值的。因?yàn)槊涝鞘澜缲泿虐。绻绹牧炕瘜捤芍鸩较У脑挘涝褪巧档碾A段，今年年初，有很多機(jī)構(gòu)就預(yù)測，美元升值的趨勢非常的強(qiáng)。很有道理，因?yàn)榈鹊矫绹麄�(gè)格局布好以后，它就會(huì)逐步退出量化寬松。美國在08年之前，是完全交給微觀主體的市場，政府在這個(gè)市場格局中是起引導(dǎo)作用的。
我們從1993年到2013年20年的時(shí)間里，我們用的是凱恩斯的思想，政府在市場中起主導(dǎo)作用。三中全會(huì)之后，市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用和更好的發(fā)揮政府作用，是要把政府甩出來，政府起引導(dǎo)，市場起主導(dǎo)。但是08年之后，美國很多經(jīng)濟(jì)研究專家，包括美國政府的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，市場本身是看不見的手，政府是只看得見的手。08年之后的美國，看不見的手越來越看不見了，而看得見的手越來越來看得見了，就是政府該伸手的時(shí)候毫不猶豫地伸。在當(dāng)時(shí)，美國最大額保險(xiǎn)公司面臨破產(chǎn)的邊緣，當(dāng)時(shí)的財(cái)長鮑爾森不惜一切代價(jià)政府出資，必須把這個(gè)市場挺過來。這是美國的一個(gè)格局。
我們看看歐洲的，歐洲喜憂參半。歐洲的情況是，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是主體。前些年，德國總理施羅德在博鰲亞洲論壇說過這樣一段話，對(duì)我們是一個(gè)深深的刺痛，他說，在金融危機(jī)肆虐的情況下，德國能比其它歐洲國家優(yōu)先走出危機(jī)的原因，是因?yàn)榈聡袕?qiáng)大的工業(yè)體系。歐洲整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)體發(fā)展是相當(dāng)?shù)目斓模沂欠�(wěn)步在前進(jìn)。在金融危機(jī)之后，其實(shí)，歐洲的金融危機(jī)，在全世界，是個(gè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的概念。歐洲是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶領(lǐng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但是他也出現(xiàn)一個(gè)問題，雖然他的經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)，但是他的根源問題沒有明顯解決。歐洲的經(jīng)濟(jì)到了一個(gè)相對(duì)緩慢期，失業(yè)率非常高，政治不滿度非常高，所以很可能歐洲又陷進(jìn)一個(gè)衰退的時(shí)期，在新一輪的競爭中，他不會(huì)太好，也不會(huì)太差。
我們再看看和我們密切相關(guān)的第三經(jīng)濟(jì)體日本，關(guān)于日本的這些數(shù)據(jù)都是最新的數(shù)據(jù)，可能網(wǎng)上也搜不到的。2014年1月份日本的經(jīng)常項(xiàng)目逆差創(chuàng)紀(jì)錄了。2008年到2013年，它也是在逐步的恢復(fù)，但是突然間，它又出現(xiàn)一個(gè)問題。日本內(nèi)閣府經(jīng)過計(jì)算去年日本第四季度的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，第四季度的經(jīng)濟(jì)增長是0.7%，不到1%，也就是說，它的經(jīng)濟(jì)，沒有想象中的那么好。所以它在新一年出現(xiàn)了一個(gè)增長的困境。而同樣的，以金磚四國為首的新興經(jīng)濟(jì)體發(fā)展的速度也十分緩慢。
我們呢？我們08年，金融危機(jī)出來了，我們政府在當(dāng)時(shí)還是起一個(gè)主導(dǎo)作用，市場在整個(gè)資源配置中起基礎(chǔ)性作用，政府是主體，所以我們第一輪啟動(dòng)的是4萬億，但是這個(gè)4萬億投資進(jìn)去，市場會(huì)失靈，政府也會(huì)失靈，凱恩斯主義中，市場也是政府，市場失靈了，政府也會(huì)。我們非常清晰的是，4萬億進(jìn)入實(shí)體。但是進(jìn)入實(shí)體之后，它的走向變了，你們陶瓷行業(yè)獲得多少？沒有，機(jī)械行業(yè)獲得多少?沒有。進(jìn)入了房地產(chǎn)，全國圈地，新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)開始了，但是圈了之后賣出去了沒有。我們既希望很快把經(jīng)濟(jì)從泥潭中拉出來。我們是實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到了沖擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)和資本經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊最大的不一樣是，資本市場受到危機(jī)瞬間就會(huì)出現(xiàn)。好像你今天買股票，賺和賠馬上就知道。而實(shí)體的增長有一個(gè)緩慢期。以我們生產(chǎn)磚為例，我們到阿拉善盟投資，先要定好地皮，然后建廠房，設(shè)備機(jī)械，然后要試生產(chǎn)，在進(jìn)入市場，這是一個(gè)長期的過程。所以這個(gè)實(shí)體就算摔下去，他也不會(huì)快速的摔下去，我們也不會(huì)看到摔的跡象，所以到09年下半年，我們喊出一句話，我們當(dāng)時(shí)的溫家寶總理說，我們經(jīng)濟(jì)已經(jīng)起穩(wěn)回升了，因?yàn)槲覀?萬億已經(jīng)開始出作用了，其實(shí)沒有。是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)它的下滑期比較長，還沒有完全凸現(xiàn)出來。你們陶瓷行業(yè)非常清晰的。08、09年其實(shí)影響不是很大，但是到了10年，馬上來得比08年更猛烈。所以到了10年下半年，溫家寶同志又說了一句話，信息比什么都重要。
我們知道，我們的投向，沒有在我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮什么作用，所以到了2011年我們繼續(xù)感到整個(gè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)往下滑，于是到了12年5月23日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議啟動(dòng)第二輪經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，投放多少資金呢？2012年5月份我國的M2(廣義貨幣發(fā)行量)達(dá)到90萬億。23日會(huì)議結(jié)束，24日大量項(xiàng)目就開始投入。2012年年底，我們的M2是97.4萬億，就是說我們不到7個(gè)月的時(shí)間投了7萬億。2013年3月兩會(huì)之后，新一屆政府上臺(tái)，資金繼續(xù)投入。到了2013年的3月份，我們市場已經(jīng)累計(jì)投放了13萬億，這就是我們中國的量化寬松。但是我們的13萬億是不是都投入到我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)呢？沒有。去年8月31中國500強(qiáng)公布，中央電視臺(tái)對(duì)我專訪，我提到了“利潤鴻溝”，就是工農(nóng)中建交幾個(gè)金融機(jī)構(gòu)的利潤率都是兩位數(shù)而且是20%以上的增長，然而，經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)是工業(yè)，工業(yè)的基礎(chǔ)是機(jī)械制造業(yè)，但是中國的機(jī)械制造行業(yè)全行業(yè)利潤率不到5%，不及工商銀行一個(gè)分行的利潤。這種利潤鴻溝直接導(dǎo)致的結(jié)果是，中國整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)在萎縮，虛經(jīng)濟(jì)在膨脹。所以我們投放的13萬億更多沒有進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)里面去轉(zhuǎn)動(dòng)。
我們是量化寬松，美國也是量化寬松，但是美元是世界貨幣，超發(fā)貨幣就是相當(dāng)于讓物價(jià)上升，比如以前1000美元可以買一千個(gè)面包，但量化寬松之后，1000美元才能買900個(gè)面包，那100個(gè)面包給美國弄走了。美國的量化寬松在全世界人民頭上撈了一把，支持自己國家的發(fā)展，但人民幣是國內(nèi)的貨幣，我們超發(fā)貨幣，必然會(huì)引起我們各個(gè)生產(chǎn)要素的上升，這個(gè)上升是成本推進(jìn)型的通貨膨脹，是很難短期內(nèi)消除的，我們的量化寬松是我們在自己人頭上撈了一把，也就是我們受到了雙重影響，所以導(dǎo)致我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)必須進(jìn)行政策性、結(jié)構(gòu)性調(diào)整，我們要產(chǎn)業(yè)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)升級(jí)。2013年3月到2013年年底，我們感覺到錢荒，就是中央貨幣發(fā)行的少啊，還不到7萬億。我們2013年年底的M2是110.65萬億，2014年2月，我們的M2是112.35萬億，兩個(gè)月增發(fā)的還不到1.7萬億。政府要把市場交給微觀主體，自己做好宏觀調(diào)控。所以，雖然政府還是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)積極財(cái)務(wù)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)政策，但是不再是簡簡單單的政府去投入。所以李克強(qiáng)總理說的一句話，對(duì)我們企業(yè)家很有用，他說：法無禁止即可為。對(duì)于我們的政府，是法無授權(quán)不可為。所以習(xí)近平總書記在全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二次會(huì)議上說，所有的改革必須有法可據(jù)。也給微觀主體的空間非常的大，提出以經(jīng)濟(jì)改革為核心，以此推進(jìn)政府改革，十八屆三中全會(huì)的總目標(biāo)是要完善和發(fā)展中國特色社會(huì)主義，要推進(jìn)國家治理體系和能力現(xiàn)代化。
今年2月17號(hào)，習(xí)近平總書記在中央黨校作了重要講話，提出要從黨和政府全面落實(shí)國家治理體系。同樣我們的微觀主體，我們的企業(yè)也要落實(shí)管理體系。作為企業(yè)，我們要有三只眼，第一只眼，好好地盯住市場，第二只眼，好好地盯住市長，盯住我們的政府，第三只眼，要盯住企業(yè)的內(nèi)部。我們的政策走向，決定了我們的發(fā)展方向，所以當(dāng)政府更好做市場指引的時(shí)候，政策最后會(huì)落在我們市場主體，只要政策沒有禁止的我們都可以做。我們的改革，進(jìn)入到一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的時(shí)代，改革的紅利就會(huì)出現(xiàn)。這個(gè)紅利我們怎么抓住呢？我們的具體措施在以下幾個(gè)方面：我們十一項(xiàng)體制改革協(xié)同推進(jìn)，我們2014年要在以下幾個(gè)方面下大力氣：
一、 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級(jí)，陶瓷行業(yè)作為一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，我們的升級(jí)步伐就要思考。
二、新興產(chǎn)業(yè)要大力扶持。
三、消化產(chǎn)能過剩。其實(shí)，產(chǎn)能過剩是政府制造出來的。比如說鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過剩。為什么會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，因?yàn)閺纳a(chǎn)出發(fā)，鋼鐵是用作基礎(chǔ)建設(shè)的。政府把基礎(chǔ)建設(shè)收了，房地產(chǎn)怎么樣？政府開始有一定的調(diào)控了，這些調(diào)控的結(jié)果就是原來生產(chǎn)出來的住房都賣不出去了，就空在那里。整個(gè)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)性，導(dǎo)致了在一個(gè)節(jié)點(diǎn)上形成死節(jié)了。房地產(chǎn)的調(diào)控，有一段時(shí)間非常的強(qiáng)。本來房地產(chǎn)是一個(gè)非常好的政府調(diào)控的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。但是因?yàn)槿ツ攴康禺a(chǎn)出現(xiàn)過熱，所以出現(xiàn)了調(diào)控，調(diào)控在北上廣，包括深圳，這些一線城市出現(xiàn)二套房要交所得稅，于是，有很多人想在政策出臺(tái)之前賣掉房子。政府出臺(tái)的一些政策，人民總有對(duì)應(yīng)的做法，因?yàn)槲⒂^主體的聰明度非常大。好像有些人為了買二套，而假離婚假結(jié)婚。一個(gè)不好的現(xiàn)象的出現(xiàn)，一定是因?yàn)橐粋�(gè)不好的政策的出臺(tái)。錯(cuò)的導(dǎo)向，很容易對(duì)市場造成一種影響。消化產(chǎn)能過剩，有一種很好的方法，就是對(duì)我們房地產(chǎn)和陶瓷業(yè)都利好的城鎮(zhèn)化推進(jìn)。
四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
五、城鎮(zhèn)化醫(yī)療教育環(huán)保金融服務(wù)業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)，另外，對(duì)于現(xiàn)代裝備制造也要加快。2014年還有一個(gè)政策性是要注意的，就是國家加大政策性住房的建設(shè)。2014年的政府工作報(bào)告提出要加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)村現(xiàn)代化，這都是和房地產(chǎn)和陶瓷業(yè)息息相關(guān)的。因?yàn)樘沾桑瑹o論是建廠房，還是建辦公樓都需要。所以2014年雖然還有些風(fēng)險(xiǎn)，但總體是可觀的。像我們GDP的增長，不高，也不低，去年7.8%，今年前兩個(gè)月7.5%左右。只要在我們可控區(qū)間，國家就不會(huì)出手，只要國家不出手，微觀主體出手的空間就會(huì)非常大。國務(wù)院從去年3月份開始到今年3月份一年，國家取消下放了416項(xiàng)批文，今年計(jì)劃要取消兩百多項(xiàng)，要把很多繁瑣的手續(xù)下放交給微觀主體。第二個(gè)是降低物價(jià)水平，物價(jià)是國家需要控制的。CPI和我們很密切，我們的配套組合政策在推行，所以整體上半年，我們經(jīng)濟(jì)是增長的，投資選擇在下半年會(huì)體現(xiàn)在我們通脹上，以前投資選擇會(huì)拉動(dòng)其他的方面，這是把雙刃劍。
整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢是四大有利因素，第一個(gè)，基本經(jīng)濟(jì)面好；第二個(gè)，外部環(huán)境趨于改善；三，國內(nèi)對(duì)市場的預(yù)期不斷好轉(zhuǎn)；第四個(gè)，全面深化改革激化出活力。
第一方面，內(nèi)需增長有著廣闊的空間。我們國家經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)一直以來靠三駕馬車———投資、出口、消費(fèi)。現(xiàn)在國家投資減少了。出口受外部世界經(jīng)濟(jì)的影響，去年12月份我們的出口有一定的好轉(zhuǎn)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我們國家影響不像對(duì)西方國家那么大，因?yàn)槲覀儑业幕A(chǔ)受到?jīng)_擊沒有那么大。我們的內(nèi)需在進(jìn)一步提升，消費(fèi)層面上有一定的影響，像消費(fèi)的需求，跟我們密切相關(guān)的有住房消費(fèi)。投資方面，國家會(huì)在基礎(chǔ)設(shè)施加大投資，城市交通，環(huán)境治理，保障房，在這個(gè)方面，我們的內(nèi)需在增長。國家要加大保障房的建設(shè)，因?yàn)椴皇侨巳硕伎梢再I得起商品房，佛山的房價(jià)是一萬左右，但是北京的房價(jià)已經(jīng)六七萬一平方了。說到房地產(chǎn)，在座的人可能都在思考瓷磚。高端磚都到哪里去了，在北京的旗艦店，全是最高端的瓷磚。市場在變，我們就要跟著市場變，政府加大住房建設(shè)力度，陶瓷業(yè)也要跟著走。跟著政府政策的引導(dǎo)，是一個(gè)很好的利潤增長機(jī)遇。第二個(gè)方面，外部環(huán)境的改善，。美國歐洲日本和金磚四國基本處在一個(gè)穩(wěn)步前進(jìn)的過程。第三個(gè)，國內(nèi)市場的預(yù)期相對(duì)較好，2014經(jīng)濟(jì)增長預(yù)計(jì)7.5%，CPI控制在3.5%，新增就業(yè)人口增加1000萬，這些都對(duì)我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)刺激帶來很大的利好。四是全面深化改革，全面深化改革是把我們的政府選出來，我們的體制機(jī)制就能得到更好的創(chuàng)新。
再說說四大不利因素，1、外部環(huán)境的不確定性，新興經(jīng)濟(jì)體的增速放慢，2013年，金磚國家巴西的增長只有1.5%，印度增長5.5%，發(fā)達(dá)國家政策調(diào)整的不確定性美聯(lián)署從去年就提出逐步退出量化寬松，但是今年還繼續(xù)量化寬松。這樣導(dǎo)致出口情況的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)的可控制性就弱了，還有就是國際地緣政治的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，一旦戰(zhàn)爭發(fā)生，經(jīng)濟(jì)就難以發(fā)展了。2、財(cái)政金融的隱患較多，地方籌資能力和還債能力減弱。今天，中國最大的債務(wù)人已經(jīng)是各級(jí)政府，而國家出臺(tái)的一系列政策限制地方政府，好像限制地方政府的土地出讓，這樣地方政府的財(cái)政就少了，自然償還能力就降低了，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)就降低了。還有就是局部地區(qū)財(cái)政收支矛盾加劇，地方的稅收力度在減少。3、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難4、房地產(chǎn)市場的不確定性。
二、談房地產(chǎn)走勢
再來談?wù)?014房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本趨勢會(huì)怎樣呢？
基于政策支持，房地產(chǎn)業(yè)迎來五個(gè)方面新機(jī)遇，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是企業(yè)層面，大力發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的推行和股權(quán)、生產(chǎn)資料的兼并收購，允許職工個(gè)人持股，降低產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻，企業(yè)工商登記注冊制度改革，國有企業(yè)改革（房地產(chǎn)為主業(yè)處于競爭性領(lǐng)域）等；
二是資本市場層面，房地產(chǎn)企業(yè)市場融資將獲得更加便利的條件，上市首發(fā)增發(fā)再開閘，不動(dòng)產(chǎn)基金規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，企業(yè)債券允許入市交易，銀行信貸規(guī)模不會(huì)縮小等；
三是稅收層面，房地產(chǎn)稅逐步推進(jìn)改革，簡稅種、調(diào)結(jié)構(gòu)、寬稅基是主基調(diào)，新增剛地產(chǎn)稅收決定權(quán)將從政府改為人大，房產(chǎn)稅新一年依然難以推出，房地產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅遲至2015年必然推出；
四是土地層面，農(nóng)村建設(shè)用地入市場流轉(zhuǎn)和土地普查結(jié)果耕地遠(yuǎn)超十八億畝的信息，會(huì)改善商品房供地用地的壓力，規(guī)劃和用地控制會(huì)進(jìn)一步遏制諸如小產(chǎn)權(quán)房等各種不規(guī)范的擾亂市場行為；
五是城鎮(zhèn)化層面，戶籍改革，計(jì)劃生育政策調(diào)整和公共資源的均等化配置將為房地產(chǎn)帶來全新的市場格局。
那么，2013年和2014年前兩個(gè)月的地產(chǎn)業(yè)如何呢？2013年是住房市場成交活躍、土地市場復(fù)蘇的一年，是我國地產(chǎn)市場調(diào)控思路開始轉(zhuǎn)變的一年，在國家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)貨幣政策保持穩(wěn)定的背景下，2013年地產(chǎn)市場延續(xù)了2012年以來的回暖勢頭，一是房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；二是商品房銷售再創(chuàng)歷史新高，增幅超預(yù)期；三是土地市場先冷后熱、逐季升溫；四是新開工面積同比明顯增長；五是全國657個(gè)城市中，絕大多數(shù)城市房價(jià)基本穩(wěn)定；六是保障性安居工程推進(jìn)順利；七是房地產(chǎn)貸款平穩(wěn)較快增長；八是大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)順勢擴(kuò)張，行業(yè)集中度進(jìn)一步加大；總體看，2013年市場差異性明顯，一線城市和部分二線城市供不應(yīng)求，一些三四線城市存量房消化壓力大；2014年前兩個(gè)月，全國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未發(fā)布，但從一些主要城市的數(shù)據(jù)看，重點(diǎn)城市成交量普遍走低，這既有春節(jié)是傳統(tǒng)淡季的原因，也有一些企業(yè)去年銷售良好，新項(xiàng)目不急于推出的原因等。
從2013年、2014年前兩個(gè)月行情，得出基本結(jié)論：近幾年來，由于一些城市房價(jià)居高不下，以及一些城市存量房消化壓力增加，對(duì)中國樓市漲跌的討論從未停歇過；依照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，交易量的有升有降和房價(jià)的有漲有跌是正常現(xiàn)象，北京、上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市，由于公共服務(wù)資源充裕，新增人口多而供應(yīng)量不足，房價(jià)上漲的壓力自然很大。而一些中小城市，如果開發(fā)量過大，吸引外來人口能力弱或當(dāng)?shù)厝丝诒旧磉�在外流，造成了階段性的供大于求或者房價(jià)適度下調(diào)，也是合理現(xiàn)象。而且，國家對(duì)個(gè)別城市的房地產(chǎn)泡沫也已發(fā)出了警示。但是，不能依據(jù)短期內(nèi)一、二個(gè)城市、若干樓盤發(fā)生變化就對(duì)整個(gè)樓市下“拐點(diǎn)”、“崩盤”的結(jié)論，應(yīng)該放在一個(gè)較長時(shí)間和較寬視野來分析判斷走勢。
基于這些，2014年基本判斷：由于我國地產(chǎn)市場是近十幾年來才快速發(fā)展起來的，不少地方的住房信息尚不健全，不少制度也在完善中，再加上地區(qū)的差異性，和國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，所以要準(zhǔn)確判斷市場走勢難度很大，但我國的新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在快速持續(xù)推進(jìn)中，區(qū)域發(fā)展回旋余地很大，今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。政策信號(hào)一：十八屆三中全會(huì)；《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，許多方面涉及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和工作重點(diǎn)；政策信號(hào)二：2014年政府工作報(bào)告，抓好財(cái)稅體制改革這個(gè)重頭戲；通過政策信號(hào)看政策基調(diào)：上述要求實(shí)際上已對(duì)過去那種圍繞著降低房價(jià)為核心目標(biāo)的政策調(diào)控模式進(jìn)行了思路和措施的再調(diào)整，地產(chǎn)業(yè)將在決定的指引下走向一個(gè)政策、法律更多透明、市場預(yù)期更加明確、產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加規(guī)范的新天地，在房價(jià)漲幅沒有明顯回落的情況下，限購措施還會(huì)維持一段時(shí)間，但控制房價(jià)的目標(biāo)問責(zé)制難以持續(xù)下去，房產(chǎn)稅由于要進(jìn)入人大立法程序，無論如何一年時(shí)間內(nèi)也無法推出，保障房建設(shè)和分配會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，但具體政策會(huì)有所調(diào)整。
2014年房地產(chǎn)政策五項(xiàng)舉措：一是完善住房保障和供應(yīng)體系，加強(qiáng)住房保障工作；二是堅(jiān)持分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；三是推動(dòng)住房建設(shè)和發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，不斷提升住區(qū)品質(zhì)；四是加強(qiáng)配套制度建設(shè)，努力解決好全體居民的住房問題；五是積極引導(dǎo)非住宅地產(chǎn)業(yè)態(tài)的發(fā)展。
綜上，2014年地產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，在我國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型和改革的新時(shí)期，房地產(chǎn)將繼續(xù)承擔(dān)支柱產(chǎn)業(yè)的地位作用，在我國老百姓財(cái)產(chǎn)性收入不斷提高的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場仍是我國老百姓不斷改善自身居住條件的主要平臺(tái)，在高速城鎮(zhèn)化的歷史進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)是每一個(gè)城鎮(zhèn)功能和形態(tài)改善提升的重要推手。
